保障房建设"摸着石头过河" 三大问题亟待解决

整个6月份，保障房政策频出：从住建部姜伟新公开表示各地保障房11月底前必须全面开工建设，到发改委正式发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，再至住建部拟在今年9月份推出全国保障房建设采购平台……保障房这一兼具政治性与经济性的任务就此轰轰烈烈展开的同时，昔日推崇的保障房 “概念股”也再次引起市场关注。
“保障房的利润空间，应该是5%-10%左右”，6月27日，金隅股份相关人士接受《证券日报》记者采访时表示，“行业内都是这个标准”。事实上，金隅股份曾经对外给出保障房毛利率为20%乃至以上的“最高”利润水平。
而之前，首开股份在对《证券日报》记者的回复中，同样表示“公司进行保障房建设，一般要求项目净利率在5%-8%之间”。与此同时，首开股份提及，公司面对的最大困难之一，“作为上市公司，参建保障房必须满足对股东的投资回报要求”换句话说，首开参建保障房，必须付出公司的整体利润水平被拉低的代价。
然而，随着地方政府在土地环节以及融资渠道方面相继颁发政策，开发商们，尤其是央企以及地方国资企业，已无可避免的继续参与其中这既是“政治任务”的体现，也是“经济任务”的需要。
流转与退出机制待完善
“截至一季度，我们已经竣工的保障房的建筑面积约是80万平米”，6月27日，中国中冶的相关人士对《证券日报》记者表示。据其介绍，目前中国中冶已经签署协议的保障项目建设面积总计3054万﹏，这其中还包括了400万﹏的保障房施工项目。2010年，中国中冶保障房规划总建筑面积为564万平米。以此计算的话，截至一季度，中国中冶的保障房竣工率为14.18%。
然而，中冶的这一数字已经远远高于地方龙头企业首开股份：2011年首开计划保障房开复工面积120万﹏，新开工64万平米，竣工3万平米。以此计算的话，首开股份计划2011年保障房的竣工率不到3%。
保障房项目涵盖了经适房、两限房、公租房、廉租房建设以及棚户区改造项目。而首开、中冶则是以经适房、两限房的建设为主。
“我们目前基本上不会考虑公租房和廉租房的建设”，中国中冶的有关人士对《证券日报》记者表示。一方面，经适房可以在市场上买卖和流转，可以较快的回笼资金。但是，公租房却会给公司带来较大的财务压力，也会减缓资金周转。更重要的是，上述人士对记者表示，此类保障房建设还要面对一定的政策风险，比较集中体现在政府回购环节。
而作为公租房建设的代表，中天城投与众不同之处在于，当地政府以提供土地以及扶持资金的方式，取代了对公租房的回购承诺。然而，打算在建成并持有公租房的中天城投，也有其自己的担心：，“我们也呼吁如何建立一种能够将公租房项目资本化的机制，否则对企业来说，长期持有这么大规模又难以流转的物业(指公租房)，是一个几乎难以承受的负担”。因此，中天城投董秘李俊对《证券日报》记者表示，不能仅仅靠租金来回收公租房建设成本，而是通过将租金收入证券化的方法，让其在资本市场上流转起来。
“开工不等于续建”，中天城投董秘李俊在采访中曾如此表示，体制与资金是参建保障房中面对的两大难题。